任意売却の流れ【不動産売却・人生の再スタート第一歩】

★任意売却
住宅ローンの延滞を回避する為に、カードローンを利用してお支払い続ける方をお見受けします。お気持ちは分かりますが、そうする前に専門家にご相談してみてはいかがでしょうか。お支払いを軽減するために「任意売却」をすることを悲観的に捉えず、人生の再スタートの第一歩と考えれば相談し易くなりませんか。

住宅ローンの返済が遅れている不安、先々支払い続けられないという不安を感じていましたら、一度専門家に相談してみましょう。この専門家は誰になりますか。お金のことだからファイナンシャルプランナー、債務が返せないのだから弁護士・司法書士、住宅の査定や売却相談だから不動産会社か、複数の分野が関わります。

解決方法によって専門家は変わる場合がありますが、不動産を売ったらいくらになるか、売却にどの位の時間がかかりそうかは解決策検討に非常に重要なことになりますので、最初に不動産会社に相談すると無料でいいと思います。中でも弊社のように任意売却、債務整理に詳しい不動産会社に相談することをよりお勧めします。実際、売ってもローンを完済出来ないと思い込んで悩んでいるだけで、売って完済できたという方も多くいます。

住宅ローン等の返済困難で任意売却を相談された場合は次の手順で進めていきます。
１，　面談（ご自宅などお指定の場所にお伺いします）
２，　現状および先行きの分析
３，　不動産売却査定
４，　不動産売却の依頼（媒介）契約締結
５，　債権者との話し合い（任意売却の承諾、資金配分について）
６，　不動産の売り出し
７，　不動産売買契約
８，　引越し先の確定および引越し
９，　不動産売却決済および抵当権の抹消
１０，新生活開始

１　面談
なるべくお会いしてお話を伺いたいと思いますが、オンラインのご希望がありましたらお伝え下さい。多くはご自宅に伺っています。
お伺いする３要点
① 現在の状況。どうして払えなくなったのか。
② 債務の状況（借入先、残高、年間の返済額、滞納の状況）と収入の見通し
③ 今後の希望。今の家に住み続けたいか。

債務の状況は、住宅ローン、税金の支払い、マンションであれば管理費の支払い、住宅ロ－ン以外の債務の有無です。具体的な数字を伺っております。すべての債務について伺うのは、任意売却だけではなく、今後の生活の立て直しの算段を考えるうえで非常に重要です。
さらに今の家に住み続けたいのかどうかなどご希望をお伺い致します。方針を提案する上ではまずお客様のご希望を第一に、ご希望が実現可能かどうか検討していくことになります。
ご用意頂きたいものは住宅ローンの返済予定表、不動産を購入した時の資料があればご用意をお願いしております。

２　現状分析
ご自宅を拝見させて頂くか、自宅外で話す場合は口頭で状態を伺って、おおよその不動産の売却可能価格をお話しします。家を手放したくない、住み続けたいというご希望があれば、可能かどうか一緒に考えます。お支払いの継続が難しいのか、今だけ乗り越えれば先々払えるのかお話しします。将来的に返していけそうであれば、金融機関に返済条件の変更や借り換えの相談をするという方法があります。当面は金利だけの返済にするとか、支払い期間を延ばすという方法です。ただし、滞納がある状態だとこうした見直しに応じてもらいにくいので、滞納する前に一度相談してみるといいと思います。

３　不動産売却査定
地域の相場やその他のデータをもとに売却価格について、物件を拝見させて頂き査定を致します。債権者も独自の査定価格を持っていますがそれは机上の査定なので高くなりがちです。実際に売却する価格は１円でも高いことが望ましいのですが、売れなければ競売になってしまいます。したがって任意売却では迅速に売却しなくてはいけません。高い値段では買い手がつかず売れませんでしたという結果にもなりかねません。また債権者の納得する価格で売ることが必須条件です。

基本的には確実に売れる価格で債権者の了承を頂きます。価格は残債の金額とは関係ありません。例えば３，０００万円の残債があっても、２，０００万円でしか売れない物件であれば、２，０００万円で納得してもらえるように交渉します。競売だともっと低い金額になってしまいますので、出来るだけ売れ易い価格で債権者の承諾を得て、そこからなるべく高く売るために販売活動を致します。

４　不動産売却の依頼（媒介）契約締結
任意売却をすると方針を決めた場合、不動産売買の仲介契約を締結します。費用は、買い手が見つかり買い手と売買契約を締結するまでかかりません。買手から頂く売買代金の中から仲介手数料（成約価格×３％＋６万円・税別）をお支払い頂きます。媒介契約に必要なのは認印だけです。
媒介契約は３種類あります。複数の不動産会社に売買を依頼する一般媒介と１社にだけ依頼する専属選任媒介と専任媒介契約がありますが、専属専任媒介契約をお願いしています。専属専任媒介契約書があると債権者にお客様の代わりに任意売却の配分の調整、必要経費としてどこまで認めて頂けるか等を話す際に代理人として扱われ易くなります。
他に住宅金融支援機構が債権者の場合は任意売却する旨の独自の書類が必要です。税金の滞納が有って差押えが入っているときは、国や自治体と交渉するためには別の委任状が必要な場合があります。

５　債権者との話し合い（任意売却の承諾、資金配分について）
まず弊社から債権者に連絡を取り、ご依頼者のローンの支払い継続が困難なこと、任意売却をする意向を伝え必要なことを伺います。債権者によっては支払いが困難な理由、任意売却後のお支払いについてなど本人と話すことにこだわる会社もあります。
一番抵当の会社には売却価格について話し合います。二番抵当以下の会社で、売却額から配分出来ない会社には抵当権抹消承諾料について話します。競売になれば配分が無いにも関わらず売却価格や任意売却について反対する会社もあります。相手が抵当権抹消に応じる条件について引き出します。価格だけではなく、業者買取りではだめだとか、条件をつけるところもあります。任意売却が出来るかどうかの肝になります。
税金関係の差し押えが入っている場合は、住宅ローンの債権者と同様に任意売却の交渉をします。差し押さえを外してもらわないと売却が出来ないからです。差し押さえる原因は、不動産の固定資産税等、住民税等の地方税、市町村の国民健康保険料、国税の所得税等の場合があります。
税務署や自治体と交渉する場合は、不動産の媒介契約書では代理人と認めて頂けないのでお客様から別に委任状を頂きます。また、本人と一緒に来るように求められる場合もあります。
続きは改めて記載します。

◆板橋区、豊島区の不動産およびその居住者の不動産を、２０２３年７月３１日までに（専属）専任媒介契約を締結されたお客様は、頂きました正規の仲介手数料から３０％分を新生活支援としてご返金致します。

市場価格を確認したい不動産が御座いましたらお気軽に無料査定からご相談下さい。住宅ローンを含む借り入れの返済にご不安が御座いましたら、とりあえずご相談下さい。
株式会社満足ち住宅は、地域社会との関わりを大切にし、安心・安全なお取引をモットーに、不動産（土地、マンション、一戸建て）の買取や販売、投資用不動産の売買まで幅広く承っております。
東京都だけでなくご希望地域の不動産情報から、不動産の売る・買うをサポートいたします。 板橋区、豊島区、文京区で不動産売却や不動産の購入など不動産に関するお悩み、ご相談は株式会社満足ち住宅へお任せください。