続）任意売却の流れ【不動産売却・新生活のスタート】

住宅ローン等の返済困難で任意売却を相談された場合の手順を再度記載します。
１，　面談（ご自宅などお指定の場所にお伺いします）
２，　現状および先行きの分析
３，　不動産売却査定
４，　不動産売却の依頼（媒介）契約締結
５，　債権者との話し合い（任意売却の承諾、資金配分について）
６，　不動産の売り出し
７，　不動産売買契約
８，　引越し先の確定および引越し
９，　不動産売却決済および抵当権の抹消
１０，新生活開始
（前回からの続き）

６　不動産の売り出し
債権者の合意がまとまったら売り出しです。一般の物件と同じように、売却物件として広告を出します。不動産業者の物件情報ネットワークに情報を流しておくと、他の業者が買い手を見つけてくることも多くあります。別にチラシを作って現地周辺に配布し、アットホームなどのネット広告にも掲載します。

競売の差し押さえが入っていますと謄本を見れば競売物件だと分かりますが、差し押さえが入っていなければ第三者からは全く分かりません。ただし業者間の情報として任意売却だということは伝えます。任意売却では契約不適合責任（雨漏りとか水漏れとか、売買時点で気づかなかった欠陥が見つかった場合、売主が損害賠償や修理の責任を負うというもの）を負えないので、契約不適合責任免責というのが一般的です。

つまり、売りっぱなしの物件なのです。業者にはそれを伝えておきます。購入希望者が家の中を見たいと言えばご見学して頂きます。この時は売主として見学にご協力して頂きます。売主であるお客様に何かして頂くのはこの位です。最終的には買い手にも任意売却物件だと分かります。「この物件は債務を超過しているので、もし債権者の合意が取れなければこの取引は白紙です」という売主を保護する文面を売買契約書に入れるからです。

７　不動産売買契約
買主が見つかり次第、買主と売主との間で売買契約を締結します。売買契約時に決済日を決め手付金の授受があります。任意売却は通常取引と違い、手付金を保全するため仲介に入った不動産会社が預かります（売買契約書に明記）。

◆売買契約から決済日までの間（配分の最終調整、書類の準備）
売買契約が終わると、確定した売却額に応じて配分の最終調整をします。今度は必要経費を控除して１円単位で配分案を作ります。どこまで完済出来るかによって債権者のうちのどこが交渉の主役になるかが変わります。どこも完済出来なければ１番抵当権者が主役、１番が完済になれば２番が主役です。

事前に大筋の合意はとれているのであとは微調整ですが、経費明細を出し、引っ越し代の配分をもらう交渉をします。債権者の求めがあれば債務者の経済状況を説明する書類を提出します。基本的には媒介契約の仲介手数料や抵当権抹消の登記費用など、不動産取引に必要な経費はすべて、売却代金から支出することが認められています。

普通は売主が負担すべきものですが、任意売却では売主にその支払い能力がないとみなされるからです。それに加えて売主の引っ越し費用を出してもらうよう交渉が出来ます。ほとんどの債権者が配分で認めて頂ける引っ越し代の目安は２０～３０万円程度です。それらの経費を控除した上で債権者に配分を決めていくので、経費を認めて頂く交渉相手は完済出来たところを除いて最も抵当権順位の上の債権者です。これが「主役」という意味です。

８　引越し先の確定および引越し
売り出し前に引っ越し先について考える必要があります。滞納がある程度進んでいると引っ越し先の不動産について、ローンを組んで購入することは難しく、親族所有の不動産に住むか、賃貸で借りることになります。賃貸で借りる場合は賃貸契約前の審査がありますので、収入が少ない方、数回分の延滞履歴がある方は早めにご自身が借りられるかの確認を進めていきます。収入のある連帯保証人を求められる場合もあります。

９　決済および抵当権の抹消
契約からおよそ1か月後を目途に売買残代金の決済をします。決済日には、買主、売主、不動産業者、全ての債権者と手続きを依頼する司法書士が一堂に集まり、売買代金を清算し、債権者は抵当権の抹消や競売の取り下げの書類を司法書士に渡します。司法書士はその場で手続きをして、登記所に持ち込みます。所有権の移転も抵当権の抹消と同時に行います。

お金のやり取りの都合上、決済は買主がローンを借りる取引銀行で行う場合が多いです。債権者で必要なところには必要経費の領収書や振り込んだ証明書を出します。売買契約書も原本を確認した上でコピーを取って、各債権者に提出します。引っ越し代をはじめ経費の領収書もコピー添付が必要ですので、ちゃんと取っておいておく必要があります。実際の経費はもっとかかったけれども、配分でその一部を負担してもらったという分には問題ありません。完済出来た相手にはこのような手続きは不要です。

◆税金滞納は最重要ポイント

契約前に配分調整の合意が取れているので決済時までの間にもめることはまずありません。ただ一つ怖いのは税金関係の差し押さえです。役所は裁判をしなくても職権で差し押さえが出来ます。税金や国民健康保険を滞納していると、予告なしにいきなり差し押さえを入れてきます。決済直前に差し押さえが入ると大変です。

実際、決済の数日前に税金の差し押さえが入って決済を延期したこともあります。ですから、お客様へのヒアリングの中で税金関係の滞納の有無は非常に重要です。税金を払っていないなら、事前に出向いて分納の相談をして、差し押さえが入らないように対応して頂くようにお話しします。多額の滞納がある人はいつ差し押さえが入ってもおかしくないので１日も早く決済するように急ぎます。

◆決済方法

売買代金の清算は振込で行います。普通の不動産取引では買主が売主の口座に残金を振り込んで決済しますが、任意売却の場合は買主からの代金は各債権者に分けて振り込みます。どこどこにいくら分けて振り込んで下さいと依頼して、銀行の伝票で処理します。その作業があるため買主の決済銀行で行います。

残債をどう支払うかについては、決済の時に封筒が渡されて、払える額をこれに書いて送って下さいと言われることもあります。残債、利息、遅延損害金がいくらと明細が書いてありますが、お金がない人から取ることは困難です。実際の支払い交渉は金融機関の債権を引き継いだ保証会社から回収の委託を受けたサービサーと話し合うことになります。

１０　新生活のスタート
新しい住まいに引っ越し、任意売却の手続きも完了、気持ちを切り替えてリスタートです。このとき配分でもらえた引っ越し代やローン滞納中に貯めておいた剰余金があると、新生活をスムーズにスタートすることが出来ます。

競売で追い出されるのと、自ら選んで新生活のスタートを切るのとでは大きな違いがあります。任意売却では残債が残りますから、これをどうするかという問題があります。私は任意売却が終わった後もご要望があれば相談をお受けしています。

実際に「こういう書類がきたのですがどうしたらいいですか」といったお問合せを頂きます。サービサーから何か言ってきたら怖がらずにきちんと連絡をして、余裕がないと言えばいいのです。弊社はあくまでも不動産売却に関する代理人ですから物件が無くなった後は、お客様に代わって債権者と交渉することは出来ません。売却後のサービサーとのやりとりはお客様ご自身でやって頂くことになります。

ただし、ご不安があればいつでもご相談にのります。必要があれば弁護士等の法律家をご紹介致します。弊社は不動産売却で任意売却が終わったとは思っておりません。人生の再出発をお手伝いしたお客様全員に幸せになって頂きたい、その為にご相談にしっかり対応致します。

市場価格を確認したい不動産が御座いましたらお気軽に無料査定からご相談下さい。 住宅ローンを含む借り入れの返済にご不安が御座いましたら、とりあえずご相談下さい。
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